万科主席郁亮公开检讨利润下滑 今年会止跌回稳

2021年利润下滑的房企不少,但真正愿意公开检讨的似乎只有万科。

年报显示,2021年万科实现营业收入4528亿元,同比增长8.0%;归属于上市公司股东的净利润225.2亿元,同比下降45.7%。

这是继1995年、2008年后,万科出现上市31年以来第三次净利润下滑。

无论是在3月30日发布的年报还是3月31日上午的业绩发布会中,万科主席郁亮都进行了反思和检讨。

“交出这样的成绩单,我倍感压力,内心充满紧迫感。”郁亮称,尤其是净利润指标,相较于股东期望和我们自身追求,有很大的差距。

从财务层面看,2021年万科净利润下降源于三方面,包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。

毛利率下降是主因。数据显示,万科去年整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率,从2020年的22.8%下降至17.2%,对应毛利总额同比减少176亿元。

此外,受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响,万科2021年投资收益下降69亿元;另外,去年下半年尤其进入四季度以来,市场出现明显下行,按照审慎原则,万科对部分项目、个别股权投资等进行减值,合计减少归母净利润约26亿元。

除此之外,郁亮还在业绩会上补充另外两个影响净利润的原因,包括管理方式的问题以及新赛道的投入。

过去万科一直采用充分授权分布式的管理方式,这种管理模式在地产行业的黄金时代是非常有竞争力的,能够贴近市场,快速反应,抓住机会。如今随着地产行业竞争越来越激烈、大型复杂项目越来越多,该管理方式受到一些挑战。

挑战主要体现在,单一公司、单一区域的表现参差不齐、离散度大,一些项目达不到平均水平,从而拉低了整体的业绩回报。

离散度大的一大表现在于,万科出现部分项目投资失误的情况,按照原本的充分授权分布式的模式,万科投资额度采取的是分大饼的方式把额度分到了区域,郁亮指出,这种模式在市场好的时候能够抓住市场机会,但在市场有变化的时候就会显示出弱点。

“比如心理因素影响,首先谁不说家乡好,当地公司往往会过高估计所在市场,另外一种是这种侥幸心理,觉得虽然市场不太好,但我能够把它做好,存在我是例外这种情况。在这种情况底下,容易出现投资上出现高估和冒进。”

从2007年提出“拐点论”到2012年预测“白银时代”即将到来,再到2018年判断“白银时代”已经到来,万科对行业的变化始终保持着较高的敏锐度。郁亮坦言,尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束,但惭愧的是,我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。

新赛道对业绩的影响也是万科过去多次提到的。郁亮此次表示,为了从一个一个纯粹的住宅开发商转为城乡建设生活服务上,万科从2014年开始布局了多个赛道,在探索的过程中,所要付出的成本比想象重要大。

郁亮称,企稳回升的底气,来自于两个外部要素和三个内部要素。

外部一是稳定的政策环境,中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针,有关部门、不断出台政策稳定市场;二是行业环境,中国房地产市场始终是规模巨大的单一产品市场,规模肯定超过十万亿元量级,住宅开发依然会是重要的经济活动之一。

内部首先是开发业务,郁亮表示,万科开发业务销售规模将继续保持在行业第一阵营;二是新业务探索过程中交的学费,大头已经交完;三是万科非开发业务正在逐步形成新的盈利蓄水池。以REITs为代表的不动产长期股权投资,为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路,以上海七宝万科广场为例,万科如果退出,也可实现差不多15亿的利润。

为安抚投资者,即便在利润下滑的情况下,万科还是推出了高比例分红预案,将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购,分红比例拟由2020年的35%跃升至50%,合计拟派发分红112.8亿元,基于当前的股价,股息率约5.1%,是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

道歉是态度,而外界真正关心的是万科接下来会怎么做,能不能从今年开始止跌回稳。郁亮表示,万科今年的工作任务有八个字“止跌企稳,稳中提升”,在政策和行业两大外部基础以及以及三大内部基础的保障下,其有信心完成这一工作任务。

“我们将采取坚决的、有针对性的行动,解决开发业务存在的问题,扭转局面”。

郁亮称,万科将以开发经营本部为主导,推进集团“一盘棋”建设,解决表现不稳定的问题。制定关键领域的通用标准,拉通公司内部成熟做法,推动产品的系列化和标准化,全力推动“优点”向“优势”转化,提高资源向业绩转化的质量和效率,稳定项目收益水平。严格投资管理,

同时,在投资方面,向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中。“警惕浮躁冒进的情绪,避免超越能力的项目获取。提高投前研判的精准度和投后落地实现程度。”

从去年开始,万科也提出要开发经营并重,虽然在探索经营性业务的过程中交了一些学费,但郁亮认为,这部分业务正逐渐成为万科新的利润蓄水池,今年将对集团报表形成正向贡献。